Au printemps 2021, Mainstay Housing et Houselink Community Homes ont fusionné pour former Houselink & Mainstay. Ensemble, cette nouvelle organisation est le plus grand fournisseur de logements avec services de soutien et de logements sans but lucratif au Canada. Ils ont un portefeuille d'environ 60 bâtiments à travers la ville de Toronto, et gèrent 300 autres unités grâce à des partenariats avec des propriétaires privés. Ils fournissent également des services de soutien, au-delà du logement, à plus de 900 personnes.
"Cette fusion était vraiment logique pour un certain nombre de raisons", explique Gautam Mukherjee, directeur exécutif de Houselink et Mainstay, "d'abord, cela signifiait que nous pouvions nous appuyer sur un bilan plus important pour financer de nouveaux développements." Le plan stratégique de l'organisation est fortement axé sur l'accessibilité et l'échelle avec le développement de logements à revenus mixtes construits sur mesure.
"Environ la moitié de notre portefeuille est constituée de maisons de chambres, où les gens partagent les salles de bain et les cuisines, et nous savons que pour certains groupes de personnes bénéficiant de nos services de soutien, ce n'est tout simplement pas le bon cadre de logement", explique Gautam. Une partie de la stratégie de l'organisation consiste à réunir des capitaux par la vente de ces maisons de chambres, afin de financer de nouvelles constructions mieux adaptées aux besoins de ses clients.
"Nous sommes activement présents sur le marché foncier et nous avons récemment reçu une offre signée. Je pense que ce projet pourrait être un excellent exemple d'investissement communautaire", déclare Gautam. Il explique que la souscription est devenue très difficile ces derniers mois, avec la hausse des taux d'intérêt et des coûts de construction. "Ce qui, à l'origine, semblait être un besoin de $6,5 millions de fonds propres de la part des propriétaires pourrait maintenant atteindre plus de $20 millions et nous aurons un vide à combler", explique-t-il.
L'organisation a récemment constitué une filiale à but non lucratif pour prendre en charge le développement au nom de Houselink et Mainstay. Cette filiale a un mandat clair pour le développement de logements à revenus mixtes. L'organisation mère déploiera ensuite des suppléments de loyer pour s'assurer qu'un pourcentage des unités est favorable, et fournira des services de soutien aux locataires.
La conversation s'éloigne un instant de Houselink et Mainstay, car Gautam donne à l'équipe de Tapestry un bref aperçu du cadre stratégique du logement abordable en Ontario. Il explique que le modèle a évolué au fil des ans, passant du financement des logements supervisés à la fourniture de suppléments au loyer. Dans le cas du ministère de la Santé de l'Ontario, il fournit des subventions au loyer directement aux organismes communautaires, qui décident ensuite comment les utiliser. "Dans certains cas, un organisme louera une unité, ou quelques unités, et dans d'autres, il pourra louer un immeuble entier."
"Essentiellement, nous sommes un conduit pour fournir des fonds propres, sous la forme de subventions au loyer", explique Gautam, "et la plupart de ces subventions finissent dans les mains des propriétaires privés - donc nous ne faisons en réalité que leur transférer des fonds propres."
Lorsque Houselink et Mainstay vendront leurs maisons de chambres, leur financement de fonctionnement sera converti en suppléments de loyer, qu'ils seront autorisés à transférer à d'autres propriétés. "Ces suppléments de loyer couvrent 100% du loyer moyen du marché (AMR) et nous avons l'intention de les redéployer dans nos propres unités nouvellement construites."
Gautam est d'avis que les choses ne peuvent que s'améliorer à partir de là. "Nous n'avons pas vu d'indications d'une augmentation du montant des subventions pour compenser les hausses de taux, ou faciliter les tests de résistance. Et il n'y a pas de participation provinciale, donc cela ne peut que s'améliorer." Gautam pense que nous pourrions également voir la ville de Toronto brandir des redevances de développement pour les projets à but non lucratif où une certaine proportion d'unités sont abordables.
"Je pense que l'économie foncière est la même pour tout le monde, qu'il s'agisse du secteur privé ou des organisations à but non lucratif", déclare Gautam, "et si nous voulons être compétitifs, nous devons entrer sur le marché foncier et être prêts à prendre des risques." Il est d'avis que si ces projets, dans le pire des cas, peuvent fonctionner comme des développements de marché, alors les organisations à but non lucratif devraient lancer des projets. "Nous devons donner au gouvernement des projets dans lesquels investir, car ils ne viennent pas à la table de manière proactive."
Gautam voit également les avantages de permettre aux membres de la communauté d'investir dans ces projets. "Obtenir l'adhésion de la communauté à ce que nous faisons est très attrayant, et il y a évidemment la nécessité d'apporter de nouveaux capitaux." Gautam indique également que le conseil d'administration a envisagé différentes manières de renforcer le profil communautaire de l'organisation.
“When we do talk publicly about what we are doing, we are getting traction. But historically, we haven’t used that momentum for fundraising, and we don’t have a way to do what you are doing,” says Gautam with a smile, “of course, that’s why you are doing it!”
"Je soutiens depuis longtemps le financement communautaire pour le développement du logement - je pense que c'est brillant !". Gautam conclut, "nous devons juste savoir quoi faire et où aller".
À propos de cette série de blogs
En octobre 2021, Tapestry a été sélectionnée pour participer à un projet de Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) appelé le programme Le défi de l'offre de logements. Ce concours novateur encourage les résidents, les parties intéressées et les experts de tout le pays à proposer des solutions créatives en matière de logement. L'objectif : aider à répondre au besoin pressant du Canada en logements sûrs et abordables en éliminant les obstacles à la création de nouvelles offres.
Tapestry a participé au deuxième tour du programme, Pour commencerCe programme vise à trouver des solutions aux problèmes de pré-développement, tels que la résistance de la communauté et l'obtention de financements. Le programme a accordé un financement d'incubation aux 29 organisations sélectionnées pour leur permettre de développer et de tester leurs propositions de solutions.
Au cours de six mois de recherche et de consultation, nous avons eu l'occasion de nous entretenir avec plus de 40 parties intéressées du secteur du logement abordable, des fournisseurs de logements aux consultants en développement, en passant par les bailleurs de fonds et les prêteurs. Chacune des personnes et organisations consultées a contribué à la conception de notre proposition de solution.
La série de blogs "Financing Affordable Housing with the Power of Community" (Financement de logements abordables avec le pouvoir de la communauté) partage les leçons apprises et les histoires entendues de certaines des organisations extraordinaires avec lesquelles nous avons établi des partenariats.