Depuis 2010, les prix des logements au Canada ont grimpé en flèche de 105% et les revenus n'ont pas augmenté proportionnellement. Une récente étude de rapport La Société canadienne d'hypothèques et de logement a déclaré que l'ampleur du problème du logement est telle que les gouvernements ne peuvent pas le résoudre seuls. On estime à 3,5 millions le nombre de nouveaux logements nécessaires pour atteindre l'accessibilité financière d'ici 2030, ce qui nécessitera un financement innovant et une collaboration entre tous les types de fournisseurs de logements, qu'ils soient à but non lucratif, à but lucratif ou coopératifs.
De nombreuses régions du Royaume-Uni sont confrontées à un problème similaire, la demande de logements étant supérieure à l'offre. Récemment, j'ai a eu l'occasion de visiter Hightown Housing, une association caritative du Royaume-Uni qui aide les personnes qui n'ont pas les moyens d'acheter ou de louer un logement au prix du marché. Je me suis entretenu avec David Skinner, directeur des services financiers, et Neil Wray, responsable de la trésorerie, afin de comprendre l'importance du travail de Hightown et d'apprendre comment l'investissement communautaire l'a aidé à avoir un impact plus important. Notre conversation suit ci-dessous.
Q : Comment Hightown développe-t-il des logements abordables ?
R : Hightown développe des logements abordables selon deux axes principaux. Le premier est un accord de planification appelé Section 106. Dans le cadre de cet accord, lorsqu'un promoteur acquiert un terrain, il doit désigner une partie des propriétés pour la construction de logements sociaux. Les associations de logement, comme Hightown, se portent alors candidates à l'achat de ces propriétés. Cela a représenté les deux tiers de tous les développements de Hightown au cours de l'année dernière.
Dans d'autres cas, Hightown achètera le terrain, concevra la propriété et passera un contrat avec un constructeur pour la construction. Cette méthode permet un contrôle plus direct. Nous proposons également des unités de soins et de logement supervisé spécialement conçues pour les populations vulnérables telles que les sans-abri, les jeunes, les mères et leurs jeunes enfants, et les personnes souffrant de troubles de l'apprentissage.
Q : Hightown gère plus de 8 000 logements. Comment ces logements abordables sont-ils financés ?
R : Hightown a recours à différents types de financement. Il s'agit pour l'essentiel d'un financement par l'emprunt, c'est-à-dire de prêts bancaires et de prêts accordés sur les marchés des capitaux. Nous acquérons de plus en plus de capitaux auprès d'investisseurs institutionnels tels que des compagnies d'assurance et des fonds de pension. Nous utilisons également des subventions du gouvernement et nous réinvestissons tout excédent réalisé par Hightown dans l'organisation. Nous avons également émis deux obligations de bienfaisance.
Q : Comment les obligations de bienfaisance sont-elles utilisées pour financer les logements abordables ?
R : Nous avons émis deux fois des obligations de bienfaisance. Les particuliers voulaient investir dans leur logement local et nous étions à la recherche d'un financement non garanti sans avoir à dépendre de la banque. Les obligations de bienfaisance nous ont permis de financer le développement d'unités de logement abordable au fur et à mesure qu'elles étaient développées. Nous n'avons pas eu à attendre que les biens soient achevés pour financer la construction. Les obligations de bienfaisance ont également permis de nous faire connaître et de faire connaître notre travail.
En ce qui concerne le processus proprement dit, nous avons établi notre besoin de financement, travaillé avec des consultants financiers et engagé de nombreuses consultations communautaires avec des investisseurs potentiels. Nous avons ensuite émis les obligations par l'intermédiaire de Retail Charity Bond plc. à la Bourse de Londres et notre campagne d'obligations a été sursouscrite. Notre première campagne d'obligations caritatives en 2015 a permis de lever 27 millions de livres en quelques jours. En 2017, nous avons récolté 31,5 millions de livres dans un laps de temps similaire. Les obligations caritatives étaient l'outil idéal pour nous à ce moment-là.
Pour les personnes intéressées, voici les conditions de chaque campagne :
| 2015 | 2017 |
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Q : Y a-t-il des projets en cours sur lesquels Hightown travaille ?
A : Oui ! Hightown travaille en permanence sur de nouveaux projets. Nous avons actuellement plus de 40 projets en cours. L'un de nos plus grands projets concerne un site qui était auparavant un espace industriel avec des entrepôts et des parkings. Nous investissons 38 millions de livres sterling dans le développement de 158 unités. Il s'agit d'une combinaison d'appartements et de maisons qui seront des logements sociaux, des logements à loyer abordable et des propriétés en copropriété.
Q : Quelle est la différence entre un logement social, un logement à loyer abordable et une propriété partagée ?
R : Les logements sociaux sont loués à environ 60% du loyer du marché. Les logements à loyer abordable sont loués à 80% du loyer du marché. Les propriétés partagées sont destinées à encourager les individus à gravir les échelons du logement. Les personnes ont la possibilité de posséder une partie du logement et de louer le reste. Par exemple, une personne peut se permettre de posséder 60% d'une maison et décider de verser un acompte et d'obtenir un prêt hypothécaire. Les 40% restants de la maison appartiennent toujours à Hightown, et les particuliers sont donc tenus de payer un loyer à Hightown pour cette partie de la maison. Idéalement, les individus augmentent leur pourcentage de propriété de la maison jusqu'à ce qu'ils en possèdent 100% et la rachètent à Hightown.
Q : Quel est l'impact de Hightown sur ses habitants et sur la communauté ?
R : L'impact de Hightown est difficile à quantifier. Mais voici quelques chiffres clés tirés de notre rapport sur l'impact social :
- 40% de biens immobiliers répondant à des besoins généraux ont été loués à des ménages sans domicile en 2020/21.
- 80 personnes sont passées d'une prise en charge temporaire de l'exclusion liée au logement à un logement stable
- 776 utilisateurs de services ont été aidés à vivre de manière indépendante
- 40 mineurs non accompagnés demandeurs d'asile ont bénéficié d'un hébergement et d'un soutien
- Les immeubles ont amélioré leur efficacité énergétique de C à A/B grâce à des travaux de rénovation.
- Les ménages ont économisé en moyenne 247 livres sterling sur les économies de carburant.
- Seulement 1,75 tonne d'équivalent CO2 a été émise par foyer, alors que la moyenne du secteur est de 2,53 tonnes.
Q : Quels conseils donneriez-vous à d'autres organismes de logement désireux de reproduire votre modèle ?
R : Allez-y ! Nous sommes tous dans ce secteur pour résoudre la crise du logement et nous devons donc développer des stratégies pour y parvenir. Pour Hightown, cela signifie maximiser les opportunités de développement et maintenir des logements de haute qualité. Les organisations ne sont pas toutes confrontées aux mêmes défis. Il est important de ne pas se reposer sur ses lauriers et de continuer à relever les défis pour atteindre notre objectif commun : résoudre la crise du logement.
À propos de cette série de blogs
Bonjour, je m'appelle Jasleen Bahia et j'ai été stagiaire à Tapestry Community Capital. Je suis en train de terminer mon diplôme en commerce avec un accent sur la finance sociale, et je suis actuellement en train de faire un semestre à l'étranger en Europe. Pendant mon séjour, je suis l'ambassadrice de Tapestry au Royaume-Uni. Cette série de blogues documente mon aventure à l'étranger en découvrant l'écosystème de la finance sociale au Royaume-Uni et en le reliant à notre marché de l'investissement communautaire en pleine croissance au Canada. Je suis impatiente de découvrir ce que nous pouvons apprendre, reproduire et partager !
