Un groupe d'au moins 11 organismes de logement à but non lucratif, caritatifs et coopératifs répartis dans tout le pays utilise un outil de financement appelé « obligations communautaires » pour lever un montant total de $110 millions auprès de citoyens canadiens ordinaires au sein de leurs communautés, ce qui permettra de créer ou de préserver au total plus de 3 000 logements abordables. 

Ces 11 organisations bénéficient du soutien de Tapestry Community Capital’s Investir dans le logement initiative financée dans le cadre du programme ’ Défi de l’offre de logements » de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Tapestry est un organisme national à but non lucratif qui fournit des services de conseil et d’administration aux émetteurs d’obligations communautaires. Les obligations communautaires constituent une opportunité d’investissement émise par des organismes à but non lucratif et des coopératives, et achetée tant par des particuliers que par des investisseurs institutionnels. 

Tapestry collabore actuellement avec quatre organismes de logement qui cherchent à lever des fonds, avec un objectif total de $9 millions ($8 millions levés à ce jour) sous forme d'obligations communautaires : le Kensington Market Community Land Trust, qui préserve des logements abordables dans un quartier de Toronto en pleine gentrification, en Ontario, jusqu’à la coopérative d’habitation Propolis, qui construit de nouveaux logements abordables à consommation énergétique nette zéro à Kamloops, en Colombie-Britannique. L'objectif supplémentaire de $110 millions fixé par 11 nouvelles organisations (d'autres annonces sont à venir) représente une multiplication par plus de 1 200 % du modèle des obligations communautaires parmi les bailleurs sociaux. Ces campagnes devraient être lancées de manière progressive jusqu'en mars 2025. 

Cette situation intervient alors que l'exclusion systématique des Canadiens à faibles et moyens revenus de l'accès à un logement abordable s'accentue. Selon la SCHL, Perspectives du marché immobilier pour le printemps 2024, “ la demande croissante de logements locatifs ne sera pas satisfaite, car le coût de l'accession à la propriété incitera les ménages à rester dans des logements locatifs ”. Par ailleurs, selon la SCHL, “ Les conditions de financement défavorables devraient rendre irréalisables davantage de nouveaux projets de logements locatifs en 2024. ”

Ryan Collins-Swartz, codirecteur général de Tapestry, déclare : “ Le système de logement canadien n’est pas conçu pour garantir à chacun un logement sûr et abordable. Mais la bonne nouvelle, c’est que de plus en plus de Canadiens prennent conscience de cette injustice et cherchent à contribuer au changement. Les obligations communautaires leur permettent d’investir directement dans davantage de logements abordables pour leurs voisins tout en bénéficiant d’un rendement équitable. Ces investisseurs communautaires offrent également aux bailleurs d’accès à un financement abordable et prévisible — une rareté dans ce secteur. ” 

Redwood Park Communities mène une campagne YIMBY — ‘ Yes, in my backyard ! ’ (« Oui, chez moi ! ») — afin de susciter un soutien en faveur de la construction de logements abordables dans le comté de Simcoe, en Ontario.

Parmi les organisations qui devraient lever un montant total de $110 millions, on trouve : 

  • Communautés de Redwood Park: une association à but non lucratif basée à Barrie, en Ontario, qui collecte $10 millions afin de créer jusqu'à 146 nouveaux logements abordables dans tout le comté de Simcoe.
  • « The Inclusive Housing », une nouvelle filiale à but non lucratif de l'organisation torontoise Développement « Spotlight », qui prévoit de lever entre $15 millions et $20 millions afin de construire plus de 1 000 nouveaux logements sociaux à Toronto et à Kitchener. 
  • Indwell, un organisme ontarien spécialisé dans le logement abordable et accompagné, a déjà levé $5 millions et prévoit de lever des fonds bien plus importants lors de sa prochaine campagne. Nick van der Velde, responsable financier d’Indwell, déclare : “ Notre campagne de collecte de fonds actuelle, menée dans le cadre du ”Community Bond" de Hope and Homes Hamilton, se déroule bien et nous y voyons une opportunité de nous développer et de financer davantage de logements accompagnés et très abordables dans le sud et le sud-ouest de l’Ontario. Le "Community Bond" nous a permis de mobiliser efficacement notre communauté de soutien et nous souhaitons renforcer cette dynamique. » 
  • Basée à Winnipeg, Inuka Community Inc., qui s'apprête à lancer la toute première campagne d'émissions obligataires communautaires du Manitoba, une campagne de $3 millions destinée à financer la construction d'un ensemble immobilier de 60 logements.  
  • Deux « land trusts », un modèle qui gagne en popularité et dans le cadre duquel des associations à but non lucratif achètent des terrains afin de les soustraire au marché spéculatif et de les mettre au service de la communauté : Fonds foncier communautaire de Muskoka et Association « Hogan’s Alley », qui leveront au total $12 millions.
  • Le Fondation pour le logement de la Nouvelle-Écosse Ce sera le premier client de Tapestry dans le domaine du logement abordable au Canada atlantique, avec une levée de fonds comprise entre $5 millions et $10 millions. 
  • L'association Hogan’s Alley Society, basée à Vancouver, va lever des fonds afin de proposer des logements adaptés aux spécificités culturelles des communautés noires, tout comme le fera l’ Coopérative « African Canadian Affordable Housing Village » à Toronto. 
  • Filiale de United Way Perth Huron United Housing prévoit de lever $750 000 pour la construction de 10 nouveaux logements sociaux, avec pour objectif à plus long terme de lever jusqu’à $24 millions sur plusieurs années. 
  • Fédération du logement coopératif de l'Ontario central, qui soutient 41 coopératives de logement et s’apprête à lever des fonds pour financer trois projets de logements abordables qui lui sont propres, en privilégiant les investissements provenant des coopératives de son réseau. Elana Harte, directrice générale de la COCHF, déclare : “ Les obligations communautaires s’inscrivent parfaitement dans les valeurs du secteur du logement coopératif. La COCHF a choisi de travailler avec Tapestry car notre projet nécessite un financement flexible, peu coûteux et ancré dans la communauté. D’autre part, nous prévoyons d’impliquer les coopératives en tant qu’investisseurs – en leur offrant une opportunité d’investissement à faible risque et en favorisant la coopération entre les coopératives elles-mêmes, le tout dans le but de développer davantage de logements abordables.
  • Habitat for Humanity Victoria, le premier projet de logement en accession à la propriété à prix abordable de Tapestry (les autres promoteurs se concentrent sur le logement locatif) à Victoria, en Colombie-Britannique. L'organisation va lever entre $3 millions et $4 millions pour financer la construction d'un ensemble de 14 maisons mitoyennes superposées. 
  • D'autres émetteurs d'obligations communales seront annoncés prochainement. 

 

Grâce au financement accordé dans le cadre du programme « Housing Supply Challenge » de la SCHL, Tapestry a renforcé sa capacité à soutenir ces organisations en leur permettant de lever davantage de fonds par le biais d'émissions d'obligations communautaires, notamment en remaniant sa plateforme numérique dédiée à la gestion de ces obligations. 

Gracen Johnson, spécialiste principale en innovation et recherche à la Société canadienne d’hypothèques et de logement, déclare : “ Dans le cadre du Défi de l’offre de logements, Tapestry a été récompensée à deux reprises par ses pairs du secteur pour sa capacité à développer les obligations communautaires de manière à générer un impact concret. Lors de la deuxième édition, l’entreprise a renforcé ses capacités et son infrastructure afin de mettre en œuvre des obligations communautaires dans le cadre d’un large portefeuille de projets de logement. En tant que demi-finaliste de la cinquième édition, elle a continué à créer une dynamique et à lever des fonds communautaires. Nous avons hâte de voir cette entreprise poursuivre son travail innovant. ”

À propos des obligations communautaires

Obligations communautaires sont similaires à une obligation traditionnelle, mais au lieu d’être émises par des États ou des entreprises, elles sont émises par des associations à but non lucratif et des coopératives afin de financer des projets à vocation sociale et environnementale. Elles constituent pour les organisations un moyen flexible et autonome de lever des capitaux, puisque ce sont les émetteurs qui fixent les conditions d’investissement les mieux adaptées à leur projet, sans avoir à se plier aux conditions imposées par les prêteurs commerciaux. D’un autre côté, les obligations communautaires permettent aux Canadiens ordinaires de soutenir des projets importants au sein de leur communauté tout en bénéficiant d’un rendement équitable.

Pour les organismes de logement social, les obligations communautaires peuvent :

  • Contribuez à combler les déficits de financement — par exemple, il existe peu d’autres sources de financement permettant de couvrir les coûts préalables au développement, tels que l’achat de terrains, la réalisation des plans d’architecture et les frais juridiques.
  • Susciter le soutien de la communauté en faveur d'un plus grand nombre de logements abordables — les organismes proposant des logements abordables peuvent élargir leur réseau de soutiens en offrant des opportunités d'investissement à leurs communautés.
  • Contribuer au développement économique local : en offrant des rendements aux citoyens ordinaires plutôt qu’aux grandes banques, les obligations communautaires renforcent la richesse locale et contribuent ainsi, indirectement, à mettre fin à la crise du logement.

À propos de Tapestry Community Capital 

Tapestry est une organisation à but non lucratif qui soutient les émetteurs d’obligations communautaires à travers le Canada. Bien que Tapestry se concentre sur le logement abordable, elle aide également les associations à but non lucratif et les coopératives à lever des fonds pour acquérir des lieux dédiés aux arts communautaires, construire des infrastructures d’énergie renouvelable appartenant à la communauté, et bien plus encore. Lancée il y a six ans, Tapestry a à ce jour aidé des émetteurs à lever plus de $110 millions auprès de plus de 4 000 investisseurs communautaires — cette nouvelle vague de campagnes d’obligations communautaires destinées aux fournisseurs de logements abordables permettra de doubler la portée de Tapestry. Pour en savoir plus, rendez-vous sur tapestry2026.wpenginepowered.com/. 

À propos du « Défi de l'offre de logements » de la SCHL 

Le « Défi de l’offre de logements » est un engagement de $300 millions sur cinq ans, qui invite les citoyens, les parties prenantes et les experts en logement à proposer des solutions pour surmonter les obstacles à la création de nouveaux logements. Tout récemment, la SCHL a annoncé la 5e édition du « Défi », qui vise à favoriser l’adoption de solutions transformatrices à l’échelle du système permettant une livraison plus rapide de logements sociaux et de logements du marché. Pour en savoir plus, rendez-vous sur le site web de la SCHL.